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L'immobilier locatif sans soucis et sans impôts

Le statut LMNP 2016

Basée sur l’alliance d’un actif immobilier performant et d’un cadre fiscal privilégié, le statut Loueur en Meublé Non Professionnel est un remarquable outil de création de valeur.

Le statut LMNP 2016 vous permet de développer un solide patrimoine immobilier source de revenus complémentaires quasiment nets d’impôts. C’est le principe de la rente non fiscalisée.

  • Rente non fiscalisée sur longue période
  • Achat hors TVA
  • Aucun souci de gestion locative
  • Rendement garanti environ + 4,5% par an.

5 bonnes raisons d’investir dans une résidence meublée

  1. Rendement net entre +4 et +5% par an
  2. Absence de gestion locative
  3. Récupération de TVA (économie de 20%)
  4. Rente locative non fiscalisée
  5. Possibilité d’occupation « Bourse aux vacances »

Intouché par l’État depuis de nombreuses années, le statut LMNP 2016 est un havre de tranquillité pour l’investisseur, contrairement aux autres dispositifs en immobilier locatif.

Le benchmark de votre investissement en résidence « services » gérée avec la Loi Lmnp 2016
  • Défiscalisation 100%
  • Rendement locatif élevé 92%
  • Sécurité de l’immobilier 94%
  • Placement sans soucis de gestion 98%

Un expert de la location meublée vous répond

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La définition du statut LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel

Un investissement immobilier en « Location Meublée » consiste à acquérir un appartement équipé de meubles en vue de le louer à un tiers.

Cet appartement, intégré dans une résidence services sur un marché identifié (seniors, tourisme, étudiants ou personnes âgées dépendantes EHPAD) verra sa gestion locative confiée à un gestionnaire spécialisé pour une durée généralement comprise entre 9 et 12 ans, renouvelable.

Un bail commercial est signé entre l’investisseur et le gestionnaire.

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Avoir le statut LMNP, c’est pour vous acquérir :

  • Un appartement meublé [= un actif tangible et réel qui confère de la sécurité]
  • Dans un secteur d’activité donné [= senior / Ehpad, étudiants, tourisme (loisir ou d’affaire)]
  • Au sein d’une résidence services [= au moins 3 des 4 services suivants offerts aux locataires : petit-déjeuner, réception, nettoyage ou fourniture du linge]
  • Et exploité par un gestionnaire professionnel [= aucun soucis de gestion grâce à la signature du bail commercial pour 9 à 12 ans généralement, renouvelable]

L’investissement LMNP connaît un fort intérêt dans le contexte de réduction des niches fiscales car il n’est pas impacté par ces mesures.

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Conditions pour obtenir le statut LMNP

Le statut LMNP est précisé dans l’article 155 IV du Code Général des Impôts. Pour prétendre au statut loueur en meublé non professionnel, il convient de respecter certaines obligations.

Est réputé loueur en meublé non professionnel (LMNP) celui qui ne remplit pas les conditions pour être loueur en meublé professionnel (LMP). Ce dernier doit :

  1. Etre inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS)
  2. Percevoir des recettes (revenus locatifs + charges) supérieures à 23.000€ chaque année
  3. Toucher l’essentiel de ses recettes de son activité de loueur en meublé professionnel et non des autres gains perçus par son foyer fiscal

Les loyers perçus en statut LMNP sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

La définition de meublé repose sur les actifs immobiliers suivants :

  • Les locaux d’habitation meublés
  • Les gîtes ruraux et chambres d’hôtes
  • Les résidences de tourisme, hôtelières
  • Les maisons de retraite, résidences avec services

Fiscalité de votre investissement avec le statut loueur de meublé non professionnel

Le loueur en meublé non professionnel peut être soumis au régime du micro BIC ou au régime réel.

Un loueur en meublé non professionnel relève en principe du régime micro BIC si ses revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32.600 euros. Il profite alors d’un abattement forfaitaire de 50 % des revenus perçus avec un minimum de 305 euros (afin de prendre en compte les charges).

Les loueurs en meublés non professionnels qui exploitent des chambres d’hôtes, gîtes ruraux ou meublés de tourisme relèvent par exception du régime micro BIC si ses revenus locatifs annuels sont inférieurs à 81.500 euros (en 2013). Dans ce cas, ils profitent d’un abattement forfaitaire majoré de 71 % des revenus avec un minimum.

Mais le loueur en meublé non professionnel a toujours l’opportunité d’opter pour le régime réel d’imposition. Il doit alors formuler son choix auprès de l’administration au plus tard à la date de dépôt de la 1ère déclaration de revenu pour les sociétés nouvelles, soit avant le 30 avril de l’année suivant la création de la société, ou avant le premier février de l’année en cours pour les sociétés existantes.

Le régime réel est aussi le régime qui s’applique par défaut pour le loueur en meublé non professionnel qui surpasse les limites du régime micro BIC.

L’intérêt du régime réel repose sur la possibilité de déduire les charges réelles et notamment l’amortissement de l’actif immobilier mis en location (le foncier n’est pas amortissable) ainsi que les intérêts du prêt immobilier finançant l’acquisition.
En règle générale, notons qu’il est possible de déduire toutes les charges liées à l’exploitation locative du bien immobilier à travers le statut LMNP.

Statut LMNP : à retenir

Le choix du régime réel est très souvent plus opportun que le régime micro BIC dans la mesure où les charges réellement générées lors de l’exploitation du bien immobilier sont souvent supérieures au forfait de 50 %.

Pour aller plus loin

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Statut Loueur Meublé Non Professionnel ou autre dispositif pour investir dans la pierre.

Comment être certain de faire le bon choix ?

1. Le statut LMNP : Zéro soucis de gestion, récupération de TVA, rendement locatif garanti.

La loi LMNP 2016 se décline actuellement en deux volets :

  1. Classique avec amortissements différés
  2. Censi-Bouvard

De façon synthétique, optez pour le statut loueur meublé classique avec amortissements si vous êtes à la recherche de revenus complémentaires non fiscalisés sur très longue période et n’envisagez pas de revendre votre appartement meublé.

infos lmnpInvestisseur cible en LMNP classique

Plus de 35 ans, à la recherche d’un investissement zéro soucis, d’une rente peu fiscalisée pour sa retraite et d’un rendement garanti performant.

A contrario, choisissez le volet meublé Censi-Bouvard pour profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 11% du montant de votre appartement meublé, étalée sur 9 ans. Un choix judicieux dans l’optique d’une revente à l’issue de cette période de location irrévocable.

infos lmnpInvestisseur cible en meublé Censi-Bouvard

Plus de 35 ans, impôt sur le revenu supérieur à 2.000 euros par an, constitution d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’effet de levier du crédit bancaire et sans aucune gestion locative.

Les points communs quel que soit le volet fiscal en investissement locatif meublé ?

  • Gestion locative totalement assurée par l’exploitant de la résidence.
  • Récupération de TVA au taux de 20% pour l’achat d’un logement neuf.
  • Rendement garanti par la signature du bail commercial avec l’exploitant.
2. La Loi Pinel : jusqu’à 63.000 euros de réduction d’impôt

Le dispositif Pinel consiste à acheter un appartement neuf aux dernières normes environnementales en vue de le proposer à la location non meublée. Sous respect de certaines conditions (location à un tiers ou des descendants / ascendants en respectant des plafonds de loyers et de ressources pendant 6, 9 ou 12 ans), l’Etat accorde à l’investisseur en Loi Pinel une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21% de la valeur du bien immobilier.

infos lmnpInvestisseur cible en Loi Pinel

Plus de 25 ans, fiscalité sur le revenu supérieure à 2.500 euros par an, constitution d’un capital pierre à moindre effort.

3. La Loi Malraux : bel ancien en cœur de ville et forte réduction d’impôt

Le dispositif Malraux remonte aux années 60 et a pour vocation la restauration et la conservation du patrimoine architectural français. En achetant un appartement en Loi Malraux et concédant d’importants travaux de restauration, l’investisseur profite alors d’une importante réduction d’impôt sur le revenu pendant 1 voire 2 ans et équivalente à 30% du montant des travaux (avec plafonds). En plus, l’avantage fiscal Loi Malraux ne rentre pas dans l’assiette de 10.000 euros du plafonnement des niches fiscales.

infos lmnpInvestisseur cible en Loi Malraux

Plus de 40 ans, assise financière confortable, tranche marginale d’imposition élevée, capacité de financement du bien en cash ou à crédit importante afin de renouveler l’opération régulièrement.

4. L’immobilier en nue propriété : ou comment payer 60 un bien qui en vaut 100 ?

Issue du Code Civil, la technique du démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit (la jouissance d’un bien) de la nue-propriété (la possession du bien).

En acceptant d’abandonner l’usufruit (et donc les revenus locatifs d’un appartement) pour une période définie contractuellement devant notaire, l’investisseur immobilier en nue propriété va profiter d’une forte décote sur le prix du logement. En règle générale, 40% de réduction dans le cas d’une durée de démembrement temporaire de 15 ans.
A l’issue de cette période, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété se reconstitue sans frottement fiscal dans les mains du nue propriétaire.

infos lmnpInvestisseur cible en nue propriété

Plus de 40 ans, assujettie à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ou n’ayant par besoin de percevoir des revenus locatifs complémentaires.