Amortissement LMNP

Définition de cette formidable mécanique comptable

L’amortissement LMNP, votre meilleur atout

“ Le mécanisme de l’amortissement différé confère tout le charme du statut LMNP ”

Pour bien investir dans une résidence gérée avec services, il faut bien comprendre le mécanisme de l’amortissement LMNP différé.

On entend souvent parler de ‘rente non fiscalisée’ à long terme obtenue grâce à un investissement LMNP.

C’est justement grâce à l’amortissement différé qu’il est possible de percevoir ces revenus tout ou partie défiscalisés.
Grâce au statut LMNP, l’ensemble des charges générées par l’exploitation du bien sont déductibles des revenus locatifs perçus. Le loueur en meublé non professionnel relève du régime d’imposition au réel (et non du régime micro BIC qui lui prévoit un abattement forfaitaire de 50% sur le montant des recettes locatives perçues chaque année).

Le bénéfice de l’amortissement LMNP

Mais en plus, le dispositif LMNP vous permet d’amortir le bien immobilier (les murs) et mobiliers (les meubles garnissant l’appartement). Le foncier (terrain) en est exclut selon les règles comptables communes.

Il s’agit d’un amortissement linéaire calculé sur la valeur du bien immobilier et mobilier qui est étalé sur plusieurs années (environ 2% à 4% par an pendant 20 à 40 ans pour l’immobilier et 5 à 7 ans pour le mobilier).

Enfin, notez que cet amortissement lmnp repose sur la valeur hors taxes (HT) du bien.

Cette charge fictive pourra donc être employée à réduire les revenus fonciers le moment venu. Car en pratique, durant les premières années d’exploitation de votre bien immobilier locatif meublé et compte tenu du fait que l’appartement en Loueur Meublé est presque toujours acheté à crédit sur longue période, les intérêts d’emprunt –en tant que charges déductibles- suffisent à neutraliser les revenus locatifs.

Pendant ces premières années d’exploitation, les amortissements lmnp inutilisés sont différés. Ils sont ‘stockés’ comptablement parlant sans limite dans le temps. Ainsi, ce stock d’amortissement différé viendra judicieusement prendre le relais des intérêts d’emprunt devenus insuffisants pour conférer à un investissement LMNP une rente pas ou peu fiscalisée sur très longue période. Une solution idéale en vue de sa retraite par exemple.

Schéma fiscal d’une opération en LMNP

amortissement-lmnp

Bon à savoir

Depuis 2012, l’exploitation d’un bien donné en location meublée non professionnelle ne doit plus permettre de générer un déficit foncier. Si déficit il y a, il ne pourra qu’être imputé aux revenus LMNP. Il ne s’agit donc plus de chercher à créer un déficit mais d’atteindre un résultat tiré de la location nue.

Pour en savoir plus

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