Micro-BIC ou régime réel en LMNP

Comment choisir le meilleur régime fiscal en location meublée ?

La nécessité d’être conseillé par un expert en fiscalité LMNP

Vous êtes loueur en meublé non professionnel ou envisagez d’investir dans un bien éligible au statut LMNP et vous vous demandez à quelle fiscalité vous serez soumis ? Nos experts en gestion de patrimoine attachent une importance toute particulière à cette question.

Il n’est en effet pas envisageable d’investir dans l’immobilier locatif sans connaître les règles fiscales. Un mauvais choix peut très vite faire passer votre investissement de « l’affaire du siècle » à un placement peu rentable.

Effectivement, lors de l’acquisition de votre bien meublé dans une résidence service, les questions à vous poser ne s’arrêteront pas qu’à la santé de cette résidence, au potentiel des quartiers alentours et aux caractéristiques du logement. La fiscalité est également à prendre en compte car, nous tenons à le répéter, elle est déterminante sur le rendement attendu de votre location meublée.

C’est pourquoi nos gestionnaires en patrimoine souhaitent faire le point sur l’imposition des loueurs en meublé non professionnels. Suivant vos revenus, votre situation familiale ainsi que les charges liées à votre bien LMNP, choisir le régime réel ou le micro BIC peut être plus intéressant. A chaque profil d’investisseur correspond ainsi un régime fiscal qui optimisera son placement, alors que le second lui sera moins favorable. Nous vous aidons à y voir plus clair.

Le régime forfaitaire micro BIC : un abattement sur vos revenus fonciers

Dans la mesure où vos revenus fonciers générés par l’activité de votre bien LMNP sont inférieurs à 32 900€ par an, vous optez de plein droit pour le régime du micro BIC (ou micro entreprise). Outre la simplicité qu’apporte ce régime fiscal dans la déclaration des revenus fonciers, l’intérêt réside dans le fait que vous n’êtes imposé que sur la moitié des loyers encaissés.

Vous déclarez en effet vos revenus fonciers et, automatiquement, l’Etat applique un abattement de 50% qui est censé représenter toutes les charges liées à votre bien LMNP.

Comme vous l’aurez compris, si vos charges sont inférieures à 50%, le régime du micro-BIC est idéal pour votre situation. Dans le cas contraire, il est de votre intérêt d’opter pour le régime réel.

Le régime réel LMNP : les amortissements différés

Si vos revenus fonciers bruts annuels sont supérieurs à 32 900€, le régime réel s’applique automatiquement. Cependant, vous avez quand même la liberté de choisir ce régime si vos loyers encaissés sont inférieurs à ce montant.

Le régime réel vous offre un double avantage :

Déduction des revenus fonciers des charges suivantes :
  • Travaux nécessaires à la bonne utilisation du bien (entretien, réparation, amélioration),
  • Intérêts d’emprunt et assurance décès invalidité liée au prêt immobilier,
  • Taxe foncière (hors ordures ménagères),
  • Frais de syndic et de gestion,
  • L’assurance de votre bien LMNP en tant que propriétaire,
  • Honoraires d’huissiers et avocats,
Amortissement de votre bien LMNP :

Le prix de l’acquisition ainsi que les gros travaux non pris en compte dans les charges déductibles sont amortis tous les ans. Vous imputez ainsi à vos revenus locatifs environ 2 à 3% de votre investissement par an.

Ainsi, en déduisant fiscalement vos revenus fonciers, vous allégez considérablement votre charge d’impôts. Avec une bonne stratégie patrimoniale que nos conseillers peuvent vous proposer, il est possible de gommer complètement votre fiscalité sur les revenus fonciers.

Régime micro-BIC ou réel ? Le simulateur

Evidemment, bien que vous sachiez maintenant faire la différence entre ces deux régimes fiscaux, il vous est encore difficile de savoir lequel vous est le plus approprié.

Vous ne connaissez pas par cœur l’importance de la part de vos charges dans vos revenus fonciers et ne pouvez que difficilement l’anticiper pour les années à venir.

Afin de réaliser le bon choix pour optimiser votre fiscalité et ainsi votre investissement LMNP, nous vous invitons à effectuer une simulation gratuite :

Nos gestionnaires de patrimoine disposent d’une réelle expertise en matière fiscale et investissement immobilier LMNP. Vous êtes donc au bon endroit pour être conseillé sur de nombreux thèmes :

  • Quelle sera la fiscalité applicable à mes revenus fonciers ?
  • Pour quel régime opter ?
  • Faut-il que je réalise des travaux dans mon bien LMNP pour profiter de façon optimale du régime réel ?
  • Faut-il financer mon investissement LMNP via un crédit immobilier ?
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