Louer nu ou meublé ? Notre simulateur vous oriente gratuitement

Acquérir un bien immobilier en vu de le louer est une opération incontournable pour développer et diversifier son patrimoine tout en bénéficiant de revenus complémentaires non négligeables. Cela ne doit toutefois pas se faire à la légère. Il faut en effet analyser le marché immobilier local pour optimiser au maximum son investissement en fonction de plusieurs critères : prix au mètre carré, demande locative, montant des loyers, services/commerces à proximité, perspectives de revente, … De même, le choix entre louer nu ou meublé devra dépendre notamment de l’emplacement géographique, du budget, du rendement attendu et de la fiscalité.

La location nue : l’essentiel à savoir

L’acquisition d’un bien neuf se fait aujourd’hui essentiellement via le dispositif Pinel auprès de promoteurs immobiliers. A la clef, une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant investi, plafonnée à 63000 euros sur 12 ans. Il s’agit d’une opération rentable si l’emplacement géographique et la qualité du bien sont préalablement analysés. La loi Pinel impose en effet des loyers modérés en fonction d’un zonage spécifique.

La location nue d’un bien ancien a également ses propres avantages. Outre les dispositifs Malraux ou Monuments Historiques, il est possible de pratiquer du déficit foncier dans une fiscalité avantageuse.

L’idée est alors d’investir dans un bien ancien nécessitant des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration. Ces frais générés, cumulés aux charges afférentes au bien (frais d’agence immobilière, taxe foncières, intérêts d’emprunt…) sont déductibles des revenus fonciers.

S’ils sont inférieurs à 30% des loyers bruts encaissés et que ces loyers sont inférieurs à 15 000 euros sur l’année, alors il convient d’opter pour le régime du micro-foncier. Un abattement forfaitaire de 30% sera alors appliqué sur les revenus fonciers, ce qui diminuera la base imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Si les frais dégagés sont supérieurs à 30%, alors on optera pour le régime réel. Après déduction préalable des charges financières, on pourra déduire des loyers les frais liés à la gestion du bien et les travaux réalisés. Si un déficit foncier est réalisé, d’une part les revenus fonciers ne seront pas imposés et d’autre part, on pourra déduire jusqu’à 10 700 euros de déficit sur le revenu global de l’année. Au-delà, le déficit se reportera sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

Le choix entre le régime réel ou le microfoncier doit toutefois être étudié au préalable, l’option étant irréversible pendant 3 ans.

La location meublée : le statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet à l’investisseur de bénéficier d’un cadre fiscal optimal, proche des professionnels tout en gardant certains avantages des particuliers.

Les loyers sont considérés comme des BIC. S’ils sont inférieurs à 32900 euros et que les charges annuelles ne dépassent pas 50% de ces revenus, alors c’est le régime du micro-BIC qui s’appliquera. Plus important que le micro-foncier dans la location nue, l’abattement forfaitaire est ici de 50%.

Mais le régime réel reste le plus favorable puisqu’il est permis de déduire des BIC, en plus des différents travaux et charges, l’amortissement annuel du bien et des meubles (respectivement sur 20-25 ans et 5-7 ans). Le plus fréquemment, l’ensemble à déduire est supérieur aux BIC et le surplus est reportable d’année en année, sans limitation, venant ainsi gonfler le déficit. Ainsi, si l’investissement a été correctement étudié, il est possible pendant toute la durée de l’amortissement de ne pas payer d’impôt sur les loyers générés.

En cas de revente avec plus-value, l’Administration fiscale considérera non pas la valeur nette comptable du bien mais réellement le prix d’acquisition.

Le rendement de la location meublée est tiré vers le haut en l’absence de fiscalité sur le long terme mais également par le niveau des loyers. Le meublé se loue effectivement à des tarifs plus élevés que la location nue.

Tableau comparatif Location nue VS loueur en meublé

Louer nu ou meublé

Simulateur gratuit location nue ou loueur en meublé

Le choix entre la location nue ou meublée n’est toutefois pas forcément évident : selon l’emplacement du bien, les travaux à prévoir et le budget alloué, la location nue peut s’avérer plus rentable que le meublé. Le simulateur ci-après vous permettra d’obtenir un premier conseil sur le choix à faire en fonction de votre projet.Simulation de location nue ou meublée


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Vous optez pour louer en meublé ? Découvrez maintenant s’il faut opter pour le régime réel ou le micro-foncier

 LMNP : régime réel ou choix pour le micro-foncier