Qu'est ce que le Statut LMNP

Le statut LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel

Un investissement immobilier en « Location Meublée » consiste à acquérir un appartement équipé de meubles en vue de le louer à un tiers.

Cet appartement, intégré dans une résidence services sur un marché identifié (seniors, tourisme, étudiants ou personnes âgées dépendantes EHPAD) verra sa gestion locative confiée à un gestionnaire spécialisé pour une durée généralement comprise entre 9 et 12 ans, renouvelable.

Un bail commercial est signé entre l’investisseur et le gestionnaire.

Avoir le statut LMNP, c’est pour vous acquérir :

  • Un appartement meublé [= un actif tangible et réel qui confère de la sécurité]
  • Dans un secteur d’activité donné [= senior / Ehpad, étudiants, tourisme (loisir ou d'affaire)]
  • Au sein d’une résidence services [= au moins 3 des 4 services suivants offerts aux locataires : petit-déjeuner, réception, nettoyage ou fourniture du linge]
  • Et exploité par un gestionnaire professionnel [= aucun soucis de gestion grâce à la signature du bail commercial pour 9 à 12 ans généralement, renouvelable]

Bon à savoir

Intouché par l’État depuis de nombreuses années, le statut LMNP est un havre de tranquillité pour l’investisseur, contrairement aux autres dispositifs en immobilier locatif.

L’investissement LMNP connaît un fort intérêt dans le contexte de réduction des niches fiscales car il n’est pas impacté par ces mesures.

Conditions pour obtenir le statut LMNP

Le statut LMNP est précisé dans l'article 155 IV du Code Général des Impôts. Pour prétendre au statut loueur en meublé non professionnel, il convient de respecter les obligations suivantes :

Est réputé loueur en meublé non professionnel (LMNP) celui qui ne remplit pas les conditions pour être loueur en meublé professionnel (LMP). Ce dernier doit :

  1. Etre inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS)
  2. Percevoir des recettes (revenus locatifs + charges) supérieures à 23.000€ chaque année
  3. Toucher l’essentiel de ses recettes de son activité de loueur en meublé professionnel et non des autres gains perçus par son foyer fiscal

Les loyers perçus en statut LMNP sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

La définition de meublé repose sur les actifs immobiliers suivants :

  • Les locaux d'habitation meublés
  • Les gîtes ruraux et chambres d'hôtes
  • Les résidences de tourisme, hôtelières
  • Les maisons de retraite, résidences avec services

Fiscalité

Le loueur en meublé non professionnel peut être soumis au régime du micro BIC ou au régime réel.

Un loueur en meublé non professionnel relève en principe du régime micro BIC si ses revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32.600 euros. Il profite alors d’un abattement forfaitaire de 50 % des revenus perçus avec un minimum de 305 euros (afin de prendre en compte les charges).

Les loueurs en meublés non professionnels qui exploitent des chambres d’hôtes, gîtes ruraux ou meublés de tourisme relèvent par exception du régime micro BIC si ses revenus locatifs annuels sont inférieurs à 81.500 euros (en 2013). Dans ce cas, ils profitent d’un abattement forfaitaire majoré de 71 % des revenus avec un minimum.

Mais le loueur en meublé non professionnel a toujours l’opportunité d’opter pour le régime réel d’imposition. Il doit alors formuler son choix auprès de l’administration au plus tard à la date de dépôt de la 1ère déclaration de revenu pour les sociétés nouvelles, soit avant le 30 avril de l’année suivant la création de la société, ou avant le premier février de l’année en cours pour les sociétés existantes.

Le régime réel est aussi le régime qui s’applique par défaut pour le loueur en meublé non professionnel qui surpasse les limites du régime micro BIC.

L’intérêt du régime réel repose sur la possibilité de déduire les charges réelles et notamment l'amortissement de l’actif immobilier mis en location (le foncier n'est pas amortissable) ainsi que les intérêts du prêt immobilier finançant l’acquisition.

En règle générale, notons qu’il est possible de déduire toutes les charges liées à l’exploitation locative du bien immobilier à travers le statut LMNP.

Statut LMNP : à retenir

Le choix du régime réel est très souvent plus opportun que le régime micro BIC dans la mesure où les charges réellement générées lors de l’exploitation du bien immobilier sont souvent supérieures au forfait de 50 %.

Pour aller plus loin

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