La loi LMNP se décline actuellement en deux volets :

1. Classique avec amortissements différés.
2. Censi-Bouvard.

De façon synthétique, optez pour le statut loueur meublé classique avec amortissements si vous êtes à la recherche de revenus complémentaires non fiscalisés sur très longue période et n’envisagez pas de revendre votre appartement meublé.

Investisseur cible en LMNP classique

Plus de 35 ans, à la recherche d’un investissement zéro soucis, d’une rente peu fiscalisée pour sa retraite et d’un rendement garanti performant.

A contrario, choisissez le volet meublé Censi-Bouvard pour profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 11% du montant de votre appartement meublé, étalée sur 9 ans. Un choix judicieux dans l’optique d’une revente à l’issue de cette période de location irrévocable.

Investisseur cible en meublé Censi-Bouvard

Plus de 35 ans, impôt sur le revenu supérieur à 2.000 euros par an, constitution d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’effet de levier du crédit bancaire et sans aucune gestion locative.

Les points communs quel que soit le volet fiscal en investissement locatif meublé ?

• Gestion locative totalement assurée par l’exploitant de la résidence.
• Récupération de TVA au taux de 20% pour l’achat d’un logement neuf.
• Rendement garanti par la signature du bail commercial avec l’exploitant.

Le dispositif Pinel consiste à acheter un appartement neuf aux dernières normes environnementales en vue de le proposer à la location non meublée. Sous respect de certaines conditions (location à un tiers ou des descendants / ascendants en respectant des plafonds de loyers et de ressources pendant 6, 9 ou 12 ans), l’Etat accorde à l’investisseur en Loi Pinel une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21% de la valeur du bien immobilier.

Investisseur cible en Loi Pinel

Plus de 25 ans, fiscalité sur le revenu supérieure à 2.500 euros par an, constitution d’un capital pierre à moindre effort.

Le dispositif Malraux remonte aux années 60 et a pour vocation la restauration et la conservation du patrimoine architectural français. En achetant un appartement en Loi Malraux et concédant d’importants travaux de restauration, l’investisseur profite alors d’une importante réduction d’impôt sur le revenu pendant 1 voire 2 ans et équivalente à 30% du montant des travaux (avec plafonds). En plus, l’avantage fiscal Loi Malraux ne rentre pas dans l’assiette de 10.000 euros du plafonnement des niches fiscales.

Investisseur cible en Loi Malraux

Plus de 40 ans, assise financière confortable, tranche marginale d’imposition élevée, capacité de financement du bien en cash ou à crédit importante afin de renouveler l’opération régulièrement.

Issue du Code Civil, la technique du démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit (la jouissance d’un bien) de la nue-propriété (la possession du bien).

En acceptant d’abandonner l’usufruit (et donc les revenus locatifs d’un appartement) pour une période définie contractuellement devant Notaire, l’investisseur immobilier en nue propriété va profiter d’une forte décote sur le prix du logement. En règle générale, 40% de réduction dans le cas d’une durée de démembrement temporaire de 15 ans.

A l’issue de cette période, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété se reconstitue sans frottement fiscal dans les mains du nue propriétaire.

Investisseur cible en nue propriété

Plus de 40 ans, assujettie à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI , ex-ISF) ou n’ayant par besoin de percevoir des revenus locatifs complémentaires.

Les Sociétés Civiles de Placement dans l’Immobilier datent des années 1960.

Depuis 2008, les SCPI connaissent un taux de croissance des capitaux collectés auprès des épargnants à deux chiffres chaque année; dit autrement, c’est bel et bien l’investissement immobilier le plus en vue du moment.

Fonctionnement des SCPI

Une SCPI collecte l’épargne auprès du public, achète des immeubles et assure la location. Il s’agit principalement de bureaux, commerces ou locaux d’activités divers (on parle d’immobilier d’entreprises ou tertiaire) situés dans les grandes villes françaises voire en Europe.

Une gestion 100% assuré par un exploitant spécialisé

Le gérant d’actif immobilier (asset manager) est le garant du bon fonctionnement d’une SCPI. Il a le devoir de faire fructifier les capitaux qui lui sont confiés par les épargnants.

Il se charge d’identifier et d’acheter les meilleurs immeubles, assure la gestion locative, le suivi des travaux ou des contentieux, la revente des actifs immobiliers et le versement des loyers aux porteurs de parts (ce sont les épargnants qui sont entrés au capital de la SCPI).

Plusieurs centaines de SCPI disponibles au public

Les SCPI -agréées par l’AMF- sont nombreuses. Elles sont majoritairement représentées par les SCPI de rendement, suivi des SCPI fiscales.

On voit depuis peu fleurir une offre de Scpi alternatives (secteurs des seniors, de l’enseignement, de la santé, hotellerie et de plus en plus ouvertes sur l’Europe).

Pour bien investir en SCPI, il faut analyser au préalable certains ratios dont :

• La régularité du rendement distribué aux associés (DVM – dividende sur valeur de marché);
• Le report à nouveau (Ran ou réserves);
• Le taux d’occupation (TOF);
• Les provisions pour gros travaux (PGR);
• Le taux d’endettement de la SCPI;
• La composition détaillée du parc immobilier.

Investisseur cible en SCPI

De 25 à 75 ans, tout public, accessible à partir de 5000 euros seulement, en cash, à crédit ou au sein d’un contrat d’assurance-vie.