Déclaration LMNP

TABLE DES MATIÈRES

• Pourquoi doit-on créer une entreprise ?
• Quelle différence entre société et entreprise individuelle ?
• Pourquoi respecter un délai de 15 jours pour la création de l’activité ?
• Pourquoi doit-on déposer une Déclaration fiscale au 31/12 même si l’on est passé chez le Notaire fin décembre ?
• Pourquoi il est judicieux d’adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) ?
• Quand doit-on faire appel à un représentant fiscal accrédité?
• La Cotisation Foncière des entreprises (CFE)
• Comment les frais annuels liés à l’expert-comptable sont neutralisés ?
• Comment sont enregistrés les frais d’acquisition liés à l’immeuble ?
• Quand reçoit-on le remboursement de TVA ?
• Quels éléments doit-on fournir pour obtenir le remboursement de la TVA ?
• Le passage du régime micro au réel et inversement.
• Comment remplir la déclaration de revenus courant mai-juin chaque année ?
• Pourquoi opter pour un expert-comptable spécialisé lors d’une acquisition en loueur en meublé ?
• Qu’est ce qui rend la location meublée complexe ?
• Quelles différences entre le statut LMNP et la location nue (et donc les revenus fonciers) ?

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Pourquoi doit-on créer une entreprise ?

Les revenus tirés de votre investissement Loueur en Meublé sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Par ailleurs, la TVA s’applique sur le prix d’achat de votre appartement en résidence gérée. Les déclarations fiscales nécessitent alors une identification par les Services fiscaux.

En créant votre ‘Entreprise Individuelle’ vous obtenez alors un numéro d’identification SIRET qui permettra l’identification par les Services compétents.

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Quelle différence entre société et entreprise individuelle ?

A moins de vouloir expressément constituer votre société sous forme de SARL par exemple, votre activité de Loueur en Meublé est réalisée en nom propre. On parle alors d’Entreprise Individuelle.

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Pourquoi respecter un délai de 15 jours pour la création de l’activité ?

Les obligations fiscales relatives à la déclaration d’activité font état d’un délai de 15 jours à partir de la signature de l’acte notarié. Le cas échéant, la TVA déductible sur votre investissement peut être remise en cause par l’administration fiscale.

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Pourquoi doit-on déposer une Déclaration fiscale au 31/12 même si l’on est passé chez le notaire fin décembre ?

L’administration fiscale demande un arrêté des comptes au 31 décembre pour toutes les activités soumises à l’impôt sur le revenu.

En LMNP, c’est bien le cas car les recettes locatives sont imposées sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Il faut donc déposer sa déclaration LMNP dans les temps.

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Pourquoi il est judicieux d’adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) ?

Il convient de souligner trois avantages liés à votre adhésion à un CGA :

1. Obtenir une réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité jusqu’à 915 euros par an;
2. Les bénéfices échappent à une majoration de 25%;
3. Le délai de prescription fiscale est raccourci de 3 à 2 ans.

Le coût de l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) se monte à environ 135 euros TTC par an.

Le délai pour y adhérer est de cinq mois après le début d’activité ou après le premier janvier.

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Les investisseurs fiscalement domiciliés hors de l’Union Européenne doivent désigner un représentant fiscal accrédité

Le représentant fiscal est un intermédiaire entre l’État français et l’investisseur LMNP. Sa mission est d’être le garant de l’exactitude des déclarations de l’investisseur, réalisées depuis l’étranger, devant l’État français.

A ce titre, il calcule notamment la plus-value de l’investissement et le montant de l’impôt et des cotisations sociales sur cette plus-value.

Pour choisir son représentant fiscal accrédité, l’investisseur peut contacter une société spécialisée, sa banque ou une personne possédant une accréditation.

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La Cotisation Foncière des entreprises (CFE)

La Cotisation Foncière des Entreprises est un impôt local dont le montant est fixé par les collectivités locales de l’adresse du bien. Les investisseurs en loueur meublé professionnel et non professionnel sont assujettis de plein droit à cet impôt dès le premier appartement loué.

Le contribuable est redevable et doit assurer le règlement de cette taxe au 15 décembre.

Cependant, les loueurs en meublés qui confient leur appartement en location à un exploitant redevable de la cotisation foncière des entreprises sont exonérés de cet impôt pour éviter la double imposition (cela est donc valable pour les résidences gérées avec services).

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Comment les frais annuels liés à l’expert-comptable sont neutralisés ?

En optant pour un régime réel d’imposition en Loueur en Meublé (au lieu de demeurer en régime micro BIC), vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité.

Cet avantage fiscal est égal à la totalité des frais de comptabilité et d’adhésion à un centre de gestion agréé CGA.

La réduction d’impôt est plafonnée à 915 euros par an. Elle s’impute sur le montant d’IR.

On peut donc dire que la réduction d’impôt accordée jusqu’à 915 euros par an permet de neutraliser les frais de comptabilité et d’adhésion à un CGA, à condition toutefois de payer un montant minimum d’IR.

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Comment sont enregistrés les frais d’acquisition liés à l’immeuble ?

Les frais d’acquisition sont enregistrés de deux manières :

1. Ils peuvent être intégrés à l’immobilisation à l’actif du bilan
2. Figurer en tant que charges dans le compte de résultat

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Quand reçoit-on le remboursement de TVA ?

Les déclarations de TVA sont réalisées chaque trimestre civil avant le milieu du mois suivant, soit le 16/04, 16/07, 16/10 et 16/01.

Vous pourrez ainsi demander un remboursement de TVA relative à votre investissement avant le 16 du mois suivant le trimestre de votre achat.

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Quels éléments doit-on fournir pour obtenir le remboursement de la TVA ?

> Pour procéder à la première demande de remboursement de TVA, il convient de fournir :

• L’acte notarié indiquant le montant d’acquisition HT, TTC et le montant de TVA pour l’immeuble et les meubles.
• Le bail commercial établi entre vous et le preneur société d’exploitation dit gestionnaire.
• Relevé de notaire en cas de procuration indiquant ses honoraires.
• Relevé du principal notaire détaillant ses honoraires.

> Concernant les demandes de remboursement de TVA suivantes, il y a lieu de transmettre :

• Les documents d’appels de fonds de la part du promoteur.
• Attestations de la part du banquier justifiant le règlement des appels de fonds au promoteur.

Enfin, pour établir l’arrêté des comptes annuels en fin d’année civile, il convient de fournir tous les éléments relatifs à votre activité de Loueur en meublé : factures du centre de gestion agréé, de charges de copropriété, de loyers, taxe foncière, tableau d’amortissement du crédit immobilier, relevés de compte bancaire (idéalement compte en banque dédié à l’activité de loueur en meublé).

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Le passage du régime micro au réel et inversement

En location meublée, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel jusqu’au premier février de l’année à déclarer (exemple : pour l’année 2022, l’option au réel est à faire au plus tard le 1er février 2022, pour les impôts 2023).

Les amortissements lmnp démarrent le jour de la mise en location meublée du bien. Autrement dit, si l’appartement est dans un premier temps loué meublé avec le choix fiscal du régime micro, puis se voit passer au régime réel dans un deuxième temps, alors les amortissements des années durant lesquelles l’appartement était au régime micro sont perdus.

Notons qu’il peut être parfois plus avantageux de délaisser le régime réel au profit du régime micro, notamment lorsqu’il n’y a plus d’amortissements ni d’intérêts d’emprunt immobilier. Une déclaration lmnp de changement de régime doit être effectuée pour migrer vers le régime micro. Signalons que ce changement de régime n’est possible que tous les deux ans.

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Comment remplir la déclaration de revenus courant mai-juin chaque année ?

Chaque année, l’expert comptable vous adressera un document très détaillé précisant les différents montants qu’il faudra reporter dans les bonnes cases de votre déclaration de revenus.

Votre gestionnaire de patrimoine reste à votre disposition pour vous accompagner dans votre déclaration LMNP.

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Pourquoi opter pour un expert-comptable spécialisé lors d’une acquisition en loueur en meublé ?

Parce que la location en meublé est complexe et qu’il ne faut pas passer à côté d’élément très importants qui mettrait en péril les avantages de l’investissement.

Par exemple, l’activité de loueur en meublé doit être déclarée dans les 15 jours suivant la signature de l’acte notarié. Ce que beaucoup d’expert comptables généralistes ne savent pas or cela peut engendrer la perte de 2/20ème de la TVA sur le montant de l’appartement LMNP.

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Qu’est ce qui rend la location meublée complexe ?

En location meublé, il est nécessaire de retenir 4 principaux aspects :

1. L’aspect juridique qui concerne la portée des différents actes signés par le client,
2. L’aspect fiscal qui concerne l’optimisation des choix fiscaux compte tenu des différentes variantes,
3. Le comptable avec la tenue de comptabilité régulière,
4. L’aspect social car vous pouvez être soumis aux charges sociales des travailleurs non-salariés via le RSI (Régime social des indépendants), ce qui suppose une déclaration LMNP.

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Quelles différences entre le statut LMNP et la location nue (et donc les revenus fonciers) ?

Le loueur meublé fait partie du monde de l’entreprise individuelle, voir du RCS (Registre du commerce).

Dans le cas de la location nue, pour la déclaration des revenus fonciers on retiendra les loyers perçus et les charges payées. Il s’agit de se baser sur des relevés bancaires et pièces pour justifier ces montants.

En ce qui concerne la déclaration LMNP, il convient de partir des pièces représentant des charges (taxe foncière, taxe de copropriété…) ainsi que des produits (quittances de loyers). Il faut pratiquer une comptabilité d’engagement c’est-à-dire que les pièces doivent être enregistrées et ensuite vérifier si elles sont réglées ou non. Ce qui comporte plusieurs écritures comptables au lieu d’une seule.

Autre complexité pour la déclaration LMNP concernant les amortissements : il convient de ventiler l’immeuble en composants, déterminer les durées d’amortissement et les suivre dans la durée.

Enfin, en ce qui concerne un financement via crédit immobilier, en location non meublée on se focalise sur les intérêts payés dans l’année, alors qu’en statut LMNP, ce sont les intérêts courus qu’il faut prendre en compte.