LMNP occasion

Focus sur le LMNP occasion

Lorsque l’on parle du LMNP occasion ou de seconde main, ce sont en réalité des termes similaires. Ils désignent des biens immobiliers meublés qui sont revendus sur le marché secondaire. L’Investissement LMNP sur le marché secondaire est maintenant un marché à part entière.

Un appartement LMNP d’occasion comporte un gestionnaire spécialisé qui en assure l’exploitation.

Il peut s’agir des EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), de résidences étudiantes, de résidences séniors, de résidence d’affaires ou alors de tourisme.

Ce sont des opportunités en nombre limité, ce qui fait du LMNP ancien un marché attractif et très prisé des investisseurs.

Fonctionnant avec des règles spécifiques, il est conseillé de faire appel à un professionnel qui va sécuriser le transfert de propriété entre le vendeur et l’acquéreur en veillant aux respects d’un certain cadre.

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Achetez un appartement LMNP d’occasion : de nombreux avantages

Les avantages sont multiples :

D’abord, l’acquéreur pourra bénéficier d’emplacements très avantageux : proche des universités, des transports en commun, des centres villes par exemple…

De plus, avec la raréfaction des terrains à bâtir et des prix au m² élevés, la tendance est de construire et de développer des logements dans les zones périphériques des grandes villes. Or investir en LMNP occasion permet d’accéder à des emplacements plus centraux.

L’historique des charges permet au propriétaire d’avoir une connaissance précise et claire de toutes les charges afférentes au bien acheté.

Soulignons d’ailleurs qu’en ce qui concerne les résidences de tourisme, la loi n°2009-888 du 22 juillet 2009 – art. 18 a créé l’article L321-2 du code du tourisme qui oblige l’exploitant à fournir à première demande à son propriétaire bailleur les comptes d’exploitation et taux de remplissage.

Ensuite, les prix d’acquisition du LMNP d’occasion sont le plus souvent inférieurs à ceux du neuf de 15 à 20%. Suite aux revalorisations successives des loyers (indexation du bail annuelle ou triennale selon ICC ou IRL le plus souvent), l’ancien est souvent plus rentable qu’un investissement locatif neuf.

De plus, l’investisseur recevra directement et immédiatement les loyers versés par le gestionnaire alors qu’avec un investissement immobilier neuf, il conviendra de patienter plusieurs mois pendant la construction de la résidence.

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LMNP occasion : un régime fiscal privilégié

Le régime fiscal est favorable pour l’investisseur.

Il dépend en effet du régime des amortissements qui n’est aucunement lié à un dispositif fiscal (contrairement à la Loi Pinel ou Censi-Bouvard par exemple). Par conséquence, les avantages tirés de ce régime des amortissements sont immuables dans le temps et ne pourront être modifiés. C’est donc un régime très stable et sécurisé.

Les loyers tirés de la location meublée peuvent, pour tout ou partie, ne pas subir d’imposition. L’investisseur est autorisé à déduire les charges afférentes à l’exploitation et à amortir la valeur de son appartement (7 à 10 ans pour le mobilier ainsi que 25 à 30 ans concernant les murs en général ; la ventilation entre différents postes est plus fine que cela et sera gérée par le comptable au cas par cas).

La somme des charges déductibles et des amortissements permet au nouveau propriétaire de gommer en partie voir totalement son imposition sur les bénéfices issus de la location de son appartement LMNP d’occasion.

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