Programme LMNP étudiant : l’essentiel à savoir
Pourquoi et comment investir dans un programme LMNP pour les étudiants ?
Tous les ans en France, plusieurs milliers d’étudiants quittent leur famille pour s’inscrire dans des universités situées dans une ville ou une région qui n’est pas la leur. Face à ce phénomène, la quête de logements meublés est devenue un passage obligatoire.
Pour les détenteurs d’un capital, c’est une véritable opportunité d’enrichissement qui se présente car il est possible de devenir propriétaire d’un bien immobilier avec une mise de fonds réduite mais en obtenant une rémunération pourtant alléchante.
Le retour sur investissement est d’autant plus considérable lorsqu’un investisseur en loueur meublé bénéficiant du régime LMNP perçoit les avantages fiscaux qui y sont liés. De quoi inciter les épargnants à investir dans un programme LMNP étudiant.
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Focus sur le marché des résidences étudiantes en LMNP
En France, à peu près 1 million d’étudiants fait une demande de logements auprès du Crous chaque année. Mais un tiers seulement parvient à trouver un toit (environ 300.000). Et encore faut-il se satisfaire du strict minimum. Pour pallier à ce manque d’offres et offrir davantage de meilleures conditions de vie aux étudiants, la résidence étudiante privée s’avère être une alternative privilégiée.
Une résidence étudiante est un ensemble d’appartements meublés qui propose en plus de l’hébergement des étudiants, un lot de services supplémentaires permettant de rendre la vie étudiante plus pratique et agréable. Comme dans toutes les résidences de services, les prestations suivantes sont au moins offertes :
- Réception / accueil
- Petit-déjeuner
- Fourniture de linge
- Ménage des locaux
Certaines résidences étudiantes privées qui proposent des tarifs plus onéreux agrémentent leur offre au moyen de services haut de gamme : piscine extérieure, salle de fitness, espace de jeux, cyberthèque et cafétéria.
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Caractéristiques du bien dans un programme LMNP étudiant
Pour qu’une résidence étudiante soit qualifiée comme telle, elle doit être occupée au moins à 70% par des étudiants sur une période minimum de trois (3) mois (du 1er octobre au 31 décembre) dans l’année. Ce type de résidence comprend en moyenne 150 unités de logements pour une capacité d’accueil de 300 étudiants.
Pour intégrer ce lieu, les futurs occupants ont généralement le choix entre un studio, un appartement T1 et un appartement T2. Les logements sont entièrement meublés, fonctionnels et équipés (avec connexion Wi-Fi et coin bureau éventuellement).
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Pourquoi et comment investir dans un programme LMNP étudiant ?
Le logement étudiant se positionne sur un marché porteur animé par une demande locative largement supérieure à l’offre. Une circonstance qui a tendance à relever le prix de l’immobilier mais qui préserve pourtant son attractivité. C’est le cas de la capitale parisienne où la demande est la plus forte mais avec un loyer moyen pouvant pourtant s’établir à 800 euros/mois (515 euros pour l’ensemble). A ce prix, on peut apprécier un taux de remplissage à 99%.
Investir dans un programme LMNP étudiant permet donc de générer des revenus locatifs confortables tout en se déchargeant de la gestion locative de son bien, sachant que ce dernier est mis à la disposition d’un gestionnaire via un contrat de bail commercial.
La rentabilité de l’investissement peut atteindre 4% voire plus si la résidence est située dans une zone à fort potentiel (à proximité d’un campus ou ville universitaire). L’idéal est d’investir dans les villes telles que Paris, Nantes, Bordeaux, Rennes, Montpellier, Lyon, Grenoble et Lille où les besoins en logements tout comme le niveau des prix permettent à l’investisseur de booster ses revenus.
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Un cadre fiscal privilégié
Naturellement, un programme LMNP étudiant s’adjoint à un statut fiscal très convoité dont les avantages se résument à :
- L’imposition à moitié des recettes réalisées.
- La récupération de la TVA post-acquisition.
- La déduction des charges locatives, des intérêts d’emprunts et de l’amortissement du bien sur les revenus imposables (recettes peu ou non fiscalisées).
- L’imputation des déficits sur les bénéfices classés dans la catégorie des BIC.
- La réduction d’impôt à hauteur de 11% (option pour le régime Censi-Bouvard).