Programme LMNP Montagne
Les clefs pour bien investir dans un logement meublé à la montagne
De nos jours, l’un des intérêts majeurs d’investir dans l’immobilier locatif réside dans les avantages fiscaux qu’il offre. C’est d’ailleurs pour cette raison que les dispositifs de défiscalisation sont là. Et si l’on recense actuellement plusieurs dispositifs sur le marché, le régime LMNP possède des atouts qu’il ne partage avec aucun autre.
Mais mieux encore, en choisissant d’investir dans un programme LMNP Montagne, vous décuplez vos chances d’attirer plus de locataires et donc, de booster vos revenus.
A ce potentiel locatif s’ajoute évidemment la fiscalité bénéfique de ce type d’investissement qui dope le rendement de votre projet à moyen et long terme.
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Les spécificités d’un programme LMNP Montagne
Un programme LMNP montagne désigne un investissement dans la location meublée réalisée sous le statut non professionnel, et spécialement dans une résidence de tourisme située en montagne. Pour être qualifié d’hébergement touristique, et donc être éligible à ce statut, l’établissement doit proposer des prestations hôtelières telles que :
- l’hébergement dans des appartements meublés,
- l’accueil de clients,
- le service petit-déjeuner,
- la fourniture de linges,
- et l’entretien quotidien des locaux
Il est loué généralement à une clientèle de passage fréquentant les stations balnéaires ou les stations skiables à proximité. Il s’agit donc d’une location de courte durée qui peut aller d’une nuitée à quelques jours voire plusieurs mois.
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Quelques informations chiffrées sur les montagnes en France
Les montagnes françaises foisonnent de sites naturels attrayants qui font le bonheur de nombreux vacanciers et touristes aussi bien en été qu’en hiver. Regorgeant de sentiers verdoyants idéals pour les randonnées et les sorties en plein air, et de domaines skiables pour ravir les amateurs de sports d’hiver, ces lieux figurent parmi les destinations privilégiées des visiteurs nationaux et étrangers. On souligne cependant l’importance de la fréquentation durant la période hivernale.
Selon les statistiques, la France accueille 52 millions de visiteurs par an, le classant ainsi en 2ème place des pays enregistrant le plus grand nombre de trafic dans les stations de ski après les Etats-Unis.
Ce chiffre a augmenté de 3% sur la saison 2014-2017 pour les 10 stations principales. Sur 10 ans, on prévoit une évolution de ce taux à +1,70% chaque année pour l’ensemble des territoires.
Sur les plus grands domaines comme La Plagne/ Les Arcs Peisey Vallandry, Chamonix les Houches ou encore 3 Vallées Orelle, la fréquentation est relativement continue sur toute l’année mais on note un pic en hiver (14 millions de journées skieurs en 2015 et 2016).
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L’intérêt d’investir dans un LMNP Montagne
Qui dit vacances et tourismes, dit hébergement. De ce côté, c’est les résidences de tourisme qui enregistrent le plus grand afflux (toute saison comprise et surtout en hiver) devant les gîtes, les hôtels et les auberges de jeunesse. En 2016, on a relevé par exemple 8 millions de nuitées pour ce type d’hébergement.
Selon ce contexte, la détention de ce type de bien dans le cadre d’un programme LMNP montagne peut être particulièrement valorisante pour son propriétaire. A condition que la zone géographique d’emplacement jouisse d’une meilleure visibilité et d’un taux de fréquentation élevé, les probabilités de rentabiliser son investissement sont plus grandes.
Durant la haute saison, le chiffre d’affaires est souvent boosté par la hausse des tarifs de location (500 euros la semaine pour une deux-pièces de 30 m², jusqu’à 750 euros dans la Savoie Mont Blanc et les Hautes Alpes). L’activité estivale peut autant rapporter à mesure que la zone d’emplacement du bien conserve son attraction et sa potentialité touristique indépendamment des saisons.
Néanmoins, si le taux d’occupation est en retrait durant cette période, le manque à gagner est compensé par les bénéfices réalisés en hiver.
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Une fiscalité généreuse
On sait qu’un investissement en loueur en meublé procure de nombreux avantages fiscaux aux investisseurs. Faire l’acquisition d’un bien au sein d’une résidence d’accueil proposant des services d’hébergement touristiques ou médicalisés, donne généralement droit à :
- des charges fiscales allégées
- des plus-values peu taxées ou exonérées d’impôt
- une TVA récupérable sur le prix de revient hors taxe de votre bien
- un amortissement comptable de la valeur du bien par l’amortissement réputé différé
- une déduction de l’ensemble des charges pour leur montant réel
- une réduction d’impôt de 11% sur la valeur hors taxe de l’investissement.
En plus de ses atouts fiscaux, l’immobilier saisonnier en LMNP montagne offre au propriétaire la possibilité d’occuper son bien pendant quelques semaines par an. Un moyen astucieux donc d’économiser sur son budget de vacances et d’arrondir ses fins de mois.
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Logements meublés à la montagne : Autres avantages
Un programme LMNP Montagne s’adresse généralement aux investisseurs qui souhaitent louer des logements meublés sous le statut non professionnel. Conformément aux règles d’attribution de ce statut, la location ne doit pas constituer l’activité principale du bailleur. Tout investisseur particulier est donc libre de s’y engager du moment que ses recettes annuelles n’excèdent pas 23 000 euros.
Investir dans une LMNP en montage est quelque peu différent des autres catégories de résidences car en plus de générer des revenus locatifs importants via un bail commercial, il offre à son propriétaire la possibilité d’occuper son bien quelques semaines par an.
Une acquisition de bien en loueur meublé peut porter sur un actif neuf ou ancien. Un bien ancien qu’on appelle communément une LMNP d’occasion, est livré lors d’une revente. Cette opération permet aux nouveaux bailleurs tout comme aux vendeurs (sous réserve d’un engagement de location sur la durée prescrite par l’administration fiscale) de jouir pleinement des bénéfices fiscaux du statut.
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