Revente d'un logement LMNP avant 9 ans

En ces temps où les Français recherchent de plus en plus de confort et de stabilité au sein de leur domicile, l’accès à des logements meublés est une solution de facilité.

Pour les propriétaires, c’est tout autant une formule intéressante car la location meublée est aujourd’hui reliée à plusieurs secteurs dynamiques animés par une demande à la fois importante et continuelle.

Les locataires sont eux-mêmes des apporteurs de ressources avec des revenus stables et pérennes pour la plupart. Et pour couronner le tout, réaliser ce type d’investissement est l’occasion de bénéficier d’un régime juridique et fiscal très favorable, surtout lorsque le choix est orienté vers le statut LMNP.

A noter cependant que les avantages fiscaux propres à ce statut ne sont accordés qu’en contrepartie de certaines conditions de détention du bien meublé, la durée entre autres (volet de Loi Censi-Bouvard). L’investissement LMNP doit donc respecter ces conditions pour remplir tout son intérêt.

Cela signifie-t-il qu’au-delà du délai recommandé, la revente LMNP peut être envisagée sans aucune contrainte ?

La réponse est dans ce qui va suivre.

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La LMNP en rétrospective

Pour mieux éclaircir ce sujet, on revient brièvement sur le statut de Loueur en Meublé non professionnel et ses principaux avantages.

Lorsqu’un individu se porte acquéreur de biens d’habitation meublés destinés à être loués, soit en tant que résidence principale ou pour un séjour temporaire ou saisonnier, on évoque souvent le terme de « location meublée ».

On parle de LMNP lorsque les biens concernés sont acquis au sein des résidences de services et loués généralement à un Gestionnaire par baux commerciaux.

Les revenus générés par l’activité doivent ensuite être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

A partir de là, le contribuable a le choix entre le régime Micro-Bic et le régime réel simplifié qui présentent tous deux des avantages spécifiques selon les niveaux de revenus concernés.

• En clair, l’investissement en LMNP donne droit à une réduction d’impôt. Pour le régime Micro-BIC, on applique un abattement forfaitaire de 50% dans la limite de 32 600 euros encaissés par an.
• Pour le régime réel simplifié, tous frais et charges sont déduits et le déficit foncier est imputable sur les loyers durant 5 ans.

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Revendre un bien LMNP avant 9 ans

Le délai de 9 ans correspond à la durée de détention prescrite dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. La réduction d’impôt n’est donc octroyée que si cette condition obligatoire a été respectée. Dans le cas inverse, c’est-à-dire si l’investissement est concédé avant terme, elle peut être annulée par l’administration fiscale et reprise en totalité depuis la date d’origine. Si la revente Censi Bouvard a lieu avant 9 ans mais que le contribuable s’obstine à conserver la réduction d’impôt à laquelle il a perdu tout droit, il peut encourir de lourdes sanctions prévues aux articles 1727 et 1758A du code général des impôts, puis à l’article 1729 du code général des impôts en cas de manquement délibéré à ses obligations, manœuvre frauduleuse ou encore dissimulation avérée.

Dans ce cas précis, la revente d’une LMNP avant 9 ans n’est donc pas une option à envisager sauf si elle résulte d’un événement fortuit (décès, invalidité, perte d’emploi, expropriation).

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Ceci dit, si la durée réglementaire de 9 ans est écoulée, est-il possible de réaliser l’opération de revente Lmnp en toute quiétude (Après neuf ans)   ?

A ce stade, le contribuable a dû à ses engagements vis-à-vis de l’administration fiscale, c’est-à-dire faire louer son ou ses biens pendant 9 années. Le contrat arrivé à son terme, cela signifie donc qu’il est entièrement libéré de ses engagements.

En conséquence, la LMNP peut être revendue sans que cela ne remette en cause les réductions d’impôt déjà acquises.

De ce côté, il n’y a donc pas à s’en faire. Néanmoins, parce que cette étape est décisive pour le succès du projet, il importe de bien choisir son acheteur de manière à ce que la plus-value réalisée soit suffisamment importante pour rentabiliser la vente.

Puisqu’il s’agit également de revendre un LMNP ancien, l’aide d’une société spécialisée peut être d’une grande utilité. La revente des EHPAD en particulier nécessite un accompagnement professionnel car ces établissements doivent faire l’objet avant la revente d’un processus de vérification particulier. Peu d’acteurs appliquent un process de sélection rigoureux, permettant aux vendeurs et aux acheteurs de s’engager avec sérénité.

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Le cas de la LMNP Censi-Bouvard

Toujours dans le cadre du LMNP, le dispositif d’incitation fiscale Censi-Bouvard concerne essentiellement les logements loués en meublés sous le statut non professionnel.

La réduction d’impôt est acquise du moment que le bien à louer est un logement neuf, en état futur d’achèvement ou à réhabiliter. Il doit en outre faire office de résidence d’accueil. Le bailleur est par ailleurs tenu à un engagement de location durant 9 années, à compter du mois suivant la date d’acquisition ou d’achèvement des travaux.

L’allègement fiscal est équivaut à 11% du prix de revient des biens incluant la valeur immobilière et les frais d’acquisition (ou les dépenses de travaux en cas de rénovation) et plafonné à 300.000 euros par an. Il est réparti sur toute la durée d’engagement, soit 9 ans.