Revente LMNP et fiscalité (TVA et plus values LMNP)

La location meublée non professionnelle (LMNP) représente une réelle valeur ajoutée pour l’investisseur car permet de rapporter des revenus locatifs confortables et sécurisés.

Grâce notamment à ses atouts fiscaux exceptionnels, ce type d’investissement est sans conteste synonyme de rentabilité et de stabilité.

Mais est ce qu’on peut alléguer les mêmes atouts pour une revente de LMNP ?

Pour reformuler autrement, existe-t-il des avantages fiscaux spécifiques à cette opération comme il en est le cas pour l’investissement ?

S’il y a quelques années, un éventuel alignement des modes d’imposition des régimes sous la location meublée (LMP et LMNP) aurait été envisagé par le Gouvernement, cela n’a heureusement pas été le cas car une telle décision aurait mis la situation des loueurs non professionnels en péril.

A ce jour, les règles fiscales applicables dans ce domaine restent des plus raisonnables. Mais pour autant, cela ne peut pas garantir qu’elles sont du tout au tout bénéfiques pour l’investisseur.

Pour mieux en comprendre les enjeux, on fait un petit tour d’horizon sur la fiscalité de la LMNP et les plus-values immobilières d’une location meublée en statut non professionnel.

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Rappel sur la fiscalité de la LMNP

> Micro-BIC

L’acquisition de locaux d’habitation meublés en vue d’un projet de location génère habituellement des avantages fiscaux. Un loueur en meublé, dès lors que son chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas les plafonds prévus pour les micro-entreprises, peut opter pour le régime Micro-Bic.

Il bénéficie à ce titre d’un abattement forfaitaire de 50% (71% pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme) sur ses recettes locatives. Les charges ne sont pas déductibles.

> Régime Réel d’imposition

Dans le cas où les revenus perçus sont supérieurs aux seuils d’application du régime des micro-entreprises (>70 000 euros), c’est le régime réel simplifié qui sera appliqué avec possibilité de déduction des charges, amortissements et intérêts d’emprunts.

En respectant ces différentes conditions, le contribuable est donc en mesure de bénéficier des avantages offerts par le statut LMNP quel que soit le régime fiscal adopté.

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Comment taxer la revente d’une LMNP ?

Malgré un allègement fiscal encadré, ces motifs semblent être suffisants pour investir dans la location meublée sous le statut non professionnel. Mais dans l’éventualité d’une vente, peut-on conserver la même réduction d’impôt ?

Si la vente a été effectuée avant les 9 années de détention obligatoire, la réduction d’impôt accordée dans le cadre de la LMNP ne relève pas en principe du droit des propriétaires-bailleurs. Au terme du contrat, le respect des engagements envers l’administration fiscale vaut les bénéfices de la réduction dans son intégralité et sans possibilité de reprise ou d’annulation des avantages déjà acquis.

Par contre, si la LMNP est revendue, c’est une toute autre affaire. Dans ce cas précis, l’imposition tiendra compte des bénéfices de la vente.

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La plus-value immobilière lors de la revente de la LMNP : règles d’imposition et calculs

Lors de la cession d’une LMNP, la plus-value réalisée est généralement soumise à deux sortes d’impôts : la plus-value immobilière et les prélèvements sociaux.

Pour le statut de loueur en meublé non professionnel, la plus-value générée est soumise au régime des plus-values des particuliers. Cela signifie qu’au bout de 22 ans, il peut être exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Sa valeur brute est déterminée à partir de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix de cession inclut les frais occasionnés lors de l’opération. Il s’agit du prix affiché dans l’acte de vente.

En général, on déduit du prix d’acquisition, les frais d’acquisition et les dépenses liées aux travaux de rénovation.

La plus-value brute ainsi obtenue, on utilise le système d’abattement par durée de détention. La réduction se calcule par paliers :

• De la 5ème à la 21ème année, elle s’élève à 6%.
• Au terme de la 22ème année, la réduction accordée est de 4%.
• Au-delà de 22 ans, il y a exonération.

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement par année est de :

• 1,65% de la 5ème jusqu’à la 21ème année,
• 1,60% à la 22ème année,
• 9% entre la 22ème année et la 30ème année et,
• au-delà de 30 ans, la plus-value est exonérée.

Enfin, la plus-value est surtaxée si le montant de la plus-value nette imposable est supérieur à 50.000 euros. La taxe supplémentaire est déterminée par barème progressif allant de 2% à 6%.

L’application de cette taxe pour les vendeurs multiples (un couple par exemple) n’est valable que si la quote-part réalisée par chaque individu excède 50.000 euros.

Autrement dit, un couple qui réalise une plus-value nette imposable de 80.000 euros ne supportera pas de taxe supplémentaire car leur quote-part respective s’élève à 40.000 euros.

Pour en savoir plus encore sur la fiscalité de la revente LMNP et de la plus value associée, vous pourrez vous appuyer sur votre notaire ou sur le fiscaliste de notre partenaire Le Revenu Pierre.

Mais est ce qu’on peut alléguer les mêmes atouts pour une revente de LMNP ?

Pour reformuler autrement, existe-t-il des avantages fiscaux spécifiques à cette opération comme il en est le cas pour l’investissement ?

S’il y a quelques années, un éventuel alignement des modes d’imposition des régimes sous la location meublée (LMP et LMNP) aurait été envisagé par le Gouvernement, cela n’a heureusement pas été le cas car une telle décision aurait mis la situation des loueurs non professionnels en péril.

A ce jour, les règles fiscales applicables dans ce domaine restent des plus raisonnables. Mais pour autant, cela ne peut pas garantir qu’elles sont du tout au tout bénéfiques pour l’investisseur.

Pour mieux en comprendre les enjeux, on fait un petit tour d’horizon sur la fiscalité de la LMNP et les plus-values immobilières d’une location meublée en statut non professionnel.

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Rappel sur la fiscalité de la LMNP

> Micro-BIC

L’acquisition de locaux d’habitation meublés en vue d’un projet de location génère habituellement des avantages fiscaux. Un loueur en meublé, dès lors que son chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas les plafonds prévus pour les micro-entreprises, peut opter pour le régime Micro-Bic.

Il bénéficie à ce titre d’un abattement forfaitaire de 50% (71% pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme) sur ses recettes locatives. Les charges ne sont pas déductibles.

> Régime Réel d’imposition

Dans le cas où les revenus perçus sont supérieurs aux seuils d’application du régime des micro-entreprises (>70 000 euros), c’est le régime réel simplifié qui sera appliqué avec possibilité de déduction des charges, amortissements et intérêts d’emprunts.

En respectant ces différentes conditions, le contribuable est donc en mesure de bénéficier des avantages offerts par le statut LMNP quel que soit le régime fiscal adopté.

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Comment taxer la revente d’une LMNP ?

Malgré un allègement fiscal encadré, ces motifs semblent être suffisants pour investir dans la location meublée sous le statut non professionnel. Mais dans l’éventualité d’une vente, peut-on conserver la même réduction d’impôt ?

Si la vente a été effectuée avant les 9 années de détention obligatoire, la réduction d’impôt accordée dans le cadre de la LMNP ne relève pas en principe du droit des propriétaires-bailleurs. Au terme du contrat, le respect des engagements envers l’administration fiscale vaut les bénéfices de la réduction dans son intégralité et sans possibilité de reprise ou d’annulation des avantages déjà acquis.

Par contre, si la LMNP est revendue, c’est une toute autre affaire. Dans ce cas précis, l’imposition tiendra compte des bénéfices de la vente.

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La plus-value immobilière lors de la revente de la LMNP : règles d’imposition et calculs

Lors de la cession d’une LMNP, la plus-value réalisée est généralement soumise à deux sortes d’impôts : la plus-value immobilière et les prélèvements sociaux.

Pour le statut de loueur en meublé non professionnel, la plus-value générée est soumise au régime des plus-values des particuliers. Cela signifie qu’au bout de 22 ans, il peut être exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Sa valeur brute est déterminée à partir de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix de cession inclut les frais occasionnés lors de l’opération. Il s’agit du prix affiché dans l’acte de vente.

En général, on déduit du prix d’acquisition, les frais d’acquisition et les dépenses liées aux travaux de rénovation.

La plus-value brute ainsi obtenue, on utilise le système d’abattement par durée de détention. La réduction se calcule par paliers :

• De la 5ème à la 21ème année, elle s’élève à 6%.
• Au terme de la 22ème année, la réduction accordée est de 4%.
• Au-delà de 22 ans, il y a exonération.

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement par année est de :

• 1,65% de la 5ème jusqu’à la 21ème année,
• 1,60% à la 22ème année,
• 9% entre la 22ème année et la 30ème année et,
• au-delà de 30 ans, la plus-value est exonérée.

Enfin, la plus-value est surtaxée si le montant de la plus-value nette imposable est supérieur à 50.000 euros. La taxe supplémentaire est déterminée par barème progressif allant de 2% à 6%.

L’application de cette taxe pour les vendeurs multiples (un couple par exemple) n’est valable que si la quote-part réalisée par chaque individu excède 50.000 euros.

Autrement dit, un couple qui réalise une plus-value nette imposable de 80.000 euros ne supportera pas de taxe supplémentaire car leur quote-part respective s’élève à 40.000 euros.