Statut location meublée : l’inscription au RCS n’est plus exigée selon la décision du Conseil Constitutionnel

Le Conseil Constitutionnel a statué. L’inscription au registre du commerce n’est plus une condition obligatoire pour acquérir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Relativement à la décision n°2017-689 QPC du 8 février 2018, les dispositions prescrites par le Code Général des Impôts à l’article 151 septies ont fait l’objet de contestation par le Conseil Constitutionnel, qui qualifie une telle formalité comme contraire à la Constitution. Désormais, la condition d’inscription n’est plus adoptable.

L’activité de location meublée ne peut être profitable pour un contribuable que s’il est reconnu comme étant un loueur professionnel aux yeux de l’administration fiscale. A condition donc que l’activité soit exercée à titre professionnel, il peut bénéficier de certains avantages fiscaux à savoir : l’exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l’exonération de la plus-value professionnelle et l’imputation des déficits fonciers au revenu global du foyer. Cette troisième possibilité profite de manière exclusive à l’exploitant qui jouit du statut LMP. La location en LMNP ne permettant en effet de déduire le déficit que sur les revenus de même nature. Pour tirer profit de ces avantages, il est cependant nécessaire de remplir les conditions suivantes :

• les recettes annuelles générées par l’activité de location meublée ne doivent pas être supérieurs à 23 000 euros sur l’année civile,
• les recettes annuelles générées par l’activité de location meublée doivent être supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l’Impôt sur revenu.
• Au moins un membre du foyer fiscal est immatriculé au RCS en tant que loueur professionnel.

Mais il semble que dernièrement, une de ces conditions, à savoir la dernière (Au moins un membre du foyer fiscal est immatriculé au RCS en tant que loueur professionnel.) est tombée en désuétude.

Jusqu’à un moment, tout individu louant des logements meublés devait procéder à la déclaration LMNP et à l’immatriculation de son activité auprès des autorités concernées. Considérée jusqu’alors comme une activité commerciale, l’inscription au registre du commerce et des sociétés est un passage obligé pour les personnes qui offrent ce type de prestation. L’objectif de cette démarche est également stratégique pour tout contribuable souhaitant bénéficier des avantages associés au statut, dont entre autres l’exonération des plus-values. Mais la question se pose depuis peu si une telle régularisation est absolument nécessaire pour pouvoir exercer une activité qui ne reflète pas en réalité un caractère commercial. Et si hypothétiquement, elle relève d’une activité commerciale, l’enjeu est de déterminer si sa mise en œuvre est envisageable à l’égard des personnes physiques qui ne seraient même pas autorisées à s’immatriculer en cette qualité.

L’inscription serait donc perçue comme une démarche non rationnelle et non-objective dans la mesure où l’avantage de l’exonération de la plus-value est soumis à une condition qui n’a pas tous ses fondements.

On prétend que la commercialité de l’activité de la location meublée n’est pas justifiée vis-à-vis de la justice, si par contre elle l’est au regard des autorités fiscales. Un paradoxe qui semble de toute évidence compliquer la confrontation entre l’article 121 du Code de commerce et l’article 155 IV du Code Général des Impôts, car la capacité de trancher si le bénéfice de l’exonération est attribuable ou non n’est pas intelligible. Mais confronté au fait que le Conseil Constitutionnel n’approuve pas l’inscription au RCS pour la raison que l’activité de location meublée est assimilée à un acte civil, le législateur a fait le choix de ne pas subordonner l’avantage de l’exonération à la condition d’inscription.

Pourtant, dans un procès impliquant un loueur meublé qui s’était fait refuser la possibilité de bénéficier du régime fiscal des loueurs professionnels pour le motif qu’il ne s’est pas inscrit au RCS, cet engagement n’a pas été respecté. Le requérant après avoir saisi plusieurs juridictions, a perdu successivement auprès de ces dernières. Transmis ensuite au Conseil d’Etat, le dossier est traité par le Conseil Constitutionnel comme une question prioritaire de constitutionnalité. Mais celui-ci jugeant cette formalité comme une condition impossible à satisfaire pour les particuliers, la disposition législative en cause considérée comme portant atteinte au principe d’égalité devant les charges publiques a été déclarée inconstitutionnelle.